Guide de Planification d'une Propriété

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Projet de développement en Thaïlande

Le développement immobilier est un processus commercial complexe et comme toutes les activités, une planification appropriée est essentielle. À la différence d'autres activités, le développement immobilier implique beaucoup d'étapes complexes ainsi qu'une gestion financière solide. Le développement immobilier renvoie à l'idée de richesse, et certains y voient un projet de préretraite. Cependant, le développement immobilier n'est pas destiné aux hésitants et exige autant d'effort, si non plus, que les autres activités pour rapporter un chiffre d'affaires convenable.

Avec une bonne planification et un travail soutenu, un développement immobilier peut en effet produire un revenu très rentable pour le promoteur. Compte tenu de l'importance des différents types de développement immobilier, il est donc important de concevoir dès le début le but final du projet. En effet, la mise en œuvre des travaux dans un projet peut être une longue opération exigeant une myriade de ressources. Dans cet article, nous nous concentrerons sur la propriété et le développement immobilier par opposition à l'aménagement du territoire (« Fixer-uppers »). La propriété ou le développement immobilier peuvent être définis comme la construction de bâtiments sur un terrain inculte.

Cela peut prendre la forme de projets résidentiels, commerciaux, institutionnels, de loisirs ou industriels. Cette classification peut être faite selon la complexité des constructions ou si le projet constitue une structure haute ou basse.

Les étapes du Développement Immobilier

En général, un projet de développement est composé de cinq étapes. Elles sont, dans l'ordre respectif, la création et la faisabilité, la conception, l'offre, la construction, le transfert et l'entretien. Cet article se concentrera sur la première étape du développement de votre projet. Cette première étape est importante si le projet vous consacrera du temps et des efforts. En pratique, les praticiens la considèrent souvent comme l'étape la plus difficile et si elle n'est pas traitée avec soin, cela pourrait potentiellement courir au désastre plus tard.

Démarrage

La première chose à faire consiste à obtenir un financement pour votre projet. Une fois acquis, vous pourrez alors vous lancer dans la recherche d'un terrain approprié pour un développement immobilier. Il serait judicieux à cette étape d'avoir une équipe de consultants prêts à vous aider. Vous pouvez avoir recours à un manager de développement qui peut coordonner le processus entier ou vous pouvez vous concerter individuellement avec un certain nombre de conseillers tels que des avocats, des architectes, des économistes en construction, des planificateurs urbains et des agents immobiliers pour vous fournir des conseils sur la propriété et la possibilité de commercialisation de n'importe quel développement immobilier. Ensemble avec vos conseillers, il s'agit de l'étape où vous identifierez votre projet.

Restrictions du terrain

L'étape suivante suppose l'étude des restrictions concernant le terrain.Recherchez s'il y a des lois de zonage ou des règlements ministériels susceptibles d'affecter le terrain. Dans la plupart des propriétés côtières, les restrictions quant à la hauteur de constructions peuvent aussi être mises en place. Ainsi, vous devrez vérifier avec le cadastre où le terrain est situé.

Vous devriez également conduire des diligences raisonnables concernant le terrain, ce qui inclut les questions touchant au titre de propriété, à l'existence ou non de servitudes ou d'autres accords sur le titre pouvant empêcher la réalisation de votre projet. Il conviendra alors de rechercher quelle licence sera exigée pour votre projet ou pour la subdivision des parcelles.

Règlements environnementaux

Les préoccupations environnementales vont aussi de pair avec les projets immobiliers. à fin de 2007, le Bureau des Ressources Nationales et de la Politique de Planification Environnementale (ONEP) a publié un nouveau règlement exigeant que chaque nouveau projet immobilier soit suivit de la plantation d'un arbre d'au moins cinq mètres de hauteur pour chaque unité de climatisation qui s'étend entre 12,000 et 24,000 BTU. Ainsi, un projet de condominium en Thaïlande ayant plus de 79 unités ou des cités HLM avec une superficie de plus de 100 Rai ou environ 40 arpents, nécessitera une évaluation d'Impact sur l'Environnement (EIA). Des projets plus petits nécessitent, quant à eux, une évaluation Environnementale Initiale (IEE).

Commencer un dossier de projet

Après toute cette évaluation et ces contrôles de terrain, il faudra mettre en place les « besoins d'utilisateurs » sous la forme d'un dossier préliminaire de projet. Il s'agira ici d'évaluer les besoins du marché afin de construire quelque chose que vous pourrez aisément vendre ou louer par la suite. Jetez un coup d'œil autour du voisinage et examinez toutes les questions relatives à l'urbanisme et au design urbain. Notez que les besoins d'utilisateurs sont progressivement affinés et ajustés dans un dossier de projet détaillé à travers la conception et les étapes d'appel d'offre, alors ne soyez pas trop préoccupé si vous n'avez pas tout compris au sujet de la construction.

L'étude de faisabilité

Il convient à présent de s'intéresser aux calculs arithmétiques dans une étude de faisabilité. Nous commencerons normalement en identifiant les critères et les paramètres dont nous aurons besoin en considérant les aspects techniques et financiers du projet. Ceci inclut, parmi d'autres, les durées, le coût pour les consultants, les coûts de construction aussi bien que les valeurs des ventes et la marge bénéficiaire que vous souhaitez réaliser. Il existe de nombreux logiciels qui peuvent vous aider à faire cette partie plus rapidement. Ils peuvent produire des rapports et offrir des recommandations sur le projet. Néanmoins, le succès d'un projet dépend beaucoup de cette étude de faisabilité étant donné qu'elle vous permettra de prendre une décision réfléchie. Un temps suffisant, des ressources et des dépenses devraient être répartis afin de vous assurer que les objectifs pourront être réalisés ultérieurement.

L'organisation de l'équipe et du projet

La seule chose qui reste à faire faire dans cette première étape du processus est de fonder une organisation de projet ainsi qu'une structure de gestion. Ceci est important pour définir les acteurs, leurs rôles et leurs responsabilités dans le projet final.

Conclusion

L'étape de planification de n'importe quel ouvrage immobilier exige beaucoup de travail et de la persévérance. Le développement immobilier est une activité en soi risquée car les dépenses d'investissement sont souvent importantes et la liquidité est extrêmement basse. Une bonne gestion financière ainsi qu'une sérieuse planification de tous les aspects techniques du projet sont essentiels au succès d'un projet immobilier.

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