Usufruits

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Que sont les Usufruits

L'usufruit est un droit de propriété légal qui est riche en histoire. Prononcez Yu-ze-frukt. Il s'agit d'un autre concept de droit civil qui peut être tout à fait étranger à ceux qui sont habitués aux systèmes légaux communs. Le terme vient du latin « usus » et « fructus » qui est littéralement traduit par « l'utilisation et la jouissance ». Comme la plupart des concepts de droit civil, le terme provient du droit romain antique. Il est défini comme le droit d'utiliser et de tirer un bénéfice ou un avantage d'une propriété appartenant à une autre personne. La Thaïlande a adopté ce même principe dans son Code Civil et Commercial où il est codifié dans la section 1417 et qui dispose qu'"une propriété immobilière peut être soumise à un usufruit en vertu duquel l'usufruitier a droit à la possession, à l'utilisation et à la jouissance de la propriété." De plus, il est précisé que "l'usufruit d'une forêt, d'une mine ou d'une carrière, autorise l'usufruitier à exploiter celles-ci".

Quelle est la signification d' « acheteur étranger de propriété »?

Il y a de nombreuses options disponibles pour des acheteurs étrangers désireux d'investir dans l'immobilier en Thaïlande. L'usufruit fonctionne d'une certaine manière comme un bail. Il s'agit d'un droit de propriété légal qui est enregistré au cadastre local pour offrir à l'usufruitier la jouissance d'une propriété. Un usufruit peut être enregistré pour la vie de l'usufruitier ou pour un maximum de trente ans. Pendant la période de l'usufruit, le propriétaire ne peut pas vendre ou transférer la propriété à d'autres tiers. Un autre avantage consiste dans le fait que vous puissiez demander un certificat d'enregistrement foncier vous fournissant une sécurité plus importante sur la propriété. Ceci signifie aussi que vous pouvez sans risque donner en location la propriété et en recevoir un revenu locatif. Comme usufruitier, vous pouvez aussi louer la propriété à d'autres parties et obtenir des profits.

L'usufruit peut-il être transféré?

Selon la section 1422 du Code Civil et Commercial, vous pouvez transférer votre droit d'usufruit aux tiers de votre choix. Cependant, il devrait être noté que ce droit prend fin avec la cession, vous héritiers ne pourront donc pas en bénéficier. Il s'agit donc d'une option légèrement moins favorable comparée à d'autres droits de propriété comme les baux ou superficies où un contrat bien rédigé pourra permettre de tels droits de succession. Cependant, il peut y avoir une solution pour contourner cet obstacle. Comme on permet aux usufruitiers de louer la propriété à d'autres personnes, techniquement ils pourraient fournir à leurs héritiers un bail de trente ans après la fin de l'usufruit. En effet, les tribunaux thaïs autorisent cela. Ceci est une méthode plutôt complexe de succession mais elle peut être efficace si elle faite correctement.

Usufruit et droit de Common Law

L'usufruit est toujours utilisé dans certaines juridictions aux EU, cependant, il a été remplacé par la loi des trusts au Royaume-Uni. Une propriété de vie consiste à donner la propriété d'un terrain pour la durée la vie d'une personne. Les héritiers du propriétaire ne pourront se voir transmettre cette propriété.

Comment éviter n'importe quel problème

Si vous envisagez un droit d'usufruit sur une propriété en Thaïlande, il y a certaines choses à garder à l'esprit. En tant qu'usufruitier, vous avez une obligation d'entretenir la propriété et de la maintenir dans un bon état, ce qui implique n'importe quelles petites réparations. Vous serez également tenu de payer toutes les taxes et droits et de vous assurer qu'il n'y a aucune hypothèque en suspens sur la propriété à moins que ceci n'ait été prévu au départ. Enfin, il n'est pas permis de faire des changements majeurs de la propriété. Vous êtes aussi responsable de n'importe quelle destruction ou de la dépréciation significative de la valeur de la propriété à moins que vous ne puissiez prouver que ce n'est pas de votre faute ou que la dépréciation ait été causée par une utilisation raisonnable. Par conséquent, il est prudent d'inscrire les articles inclus dans l'usufruit dans un inventaire pour éviter n'importe quel malentendu dans l'avenir. Tout ceci devrait être enregistré avec l'usufruit au bureau foncier.

Un autre facteur important à prendre en compte en matière d'usufruit est l'assurance. Le propriétaire a le droit de vous contraindre d'obtenir une assurance sur la propriété et si l'assurance existe déjà, vous êtes tenu de la conserver. La destruction de la propriété causée par le feu ou par d'autres accidents signifiera que le droit d'usufruit prendra fin et reviendra au propriétaire à moins qu'une compensation soit payée pour sa restauration. Il est donc dans l'intérêt de l'usufruitier d'avoir une assurance appropriée pour couvrir le coût de restauration de la propriété dans son état original.

Investissements dans les locations de Villa: Une Option Viable en Thaïlande?

Ces dernières années, le bail est devenu la méthode la plus commune pour acquérir une propriété en Thaïlande. Ceci est dû en partie à la position plus stricte du gouvernement thaï envers l'acquisition de propriétés par les étrangers. Cependant, malgré sa popularité croissante, il y a toujours quelques réserves exprimées par beaucoup d'acheteurs sur ses implications à long termes. Cet article espère mettre en évidence certaines de ces implications.

Période de bail maximale

Le mécanisme du bail figure dans le Code Civil et Commercial de Thaïlande (CCC). La période de bail maximale pour une propriété résidentielle est de 30 ans. Cependant, les contrats de bail incluent typiquement des nouvelles périodes de bail renouvelables aboutissant, techniquement, à des termes de 60 ou 90 ans. A la fin de cette période de 30 ans, il n'y a aucun renouvellement automatique des baux. En fait, il y a une extinction automatique du bail. Les termes de renouvellement constituent simplement une obligation contractuelle pour les parties. Dès lors, seule la période de 30 ans est enregistrée au cadastre. à la fin de cette période, le bail expire et les parties devront se présenter au bureau foncier et s'enregistrer pour 30 nouvelles années.

Transfert d'intérêt à bail

Le transfert ou l'assignation d'un intérêt à bail existant dans une villa est une procédure directe. Un accord d'attribution est habituellement préparé et toutes les parties intéressées se présenteront au bureau foncier pour effectuer le transfert. Cependant, seule la période restante du bail est transférée. N'importe quel terme de renouvellement ultérieur dans le contrat devra être prévu par le nouveau preneur à bail. Ces termes renouvelables sont de nouveau limités en raison des problèmes déjà énumérés auparavant. Il est également possible dans certaines circonstances de mettre fin au bail original pour conclure un nouvel accord de bail pour une période de 30 ans. Il peut être recommandé de consulter un professionnel pour la rédaction d'un de ces contrats.

Un bon investissement

Jusqu'ici nous avons mis en évidence certaines limitations de titres de bail en Thaïlande, mais reste à savoir s'il s'agit d'une option viable pour les investissements étrangers. Le problème actuel réside dans la durée inadéquate du bail. En effet, 30 années ne semblent pas être une si longue période et les investissements de cette nature ne conviennent pas à tout le monde. En raison des restrictions imposées aux termes du bail, les acheteurs devraient se méfier de l'excédent après considération de toutes les dépenses.

En raison de la nature des baux, il y a une probabilité que la villa dépréciera en valeur au terme du bail, il est donc important de s'assurer que le rendement de location au cours des 30 ans excédera de loin la somme investie. L'utilisation des 30 premières années est une bonne ligne de base pour vos calculs. Si vous parvenez à renouveler vos termes, un bonus sera envisageable. Ainsi, nous veillons à un minimum de retour sur location de 8 % sur la villa pour une acquisition viable.

Comment sécuriser votre investissement

Le droit immobilier thaï est calqué généralement sur le système continental européen, ainsi, certains des termes utilisés peuvent être peu familiers à ceux qui sont plus habitués au système des pays de Common Law comme le Royaume-Uni, les états-Unis et l'Australie. En d'autres termes, il y a d'autres droits codifiés qui peuvent protéger vos intérêts concernant le bail de votre villa. Les droits de superficies utilisés en accord avec un titre de bail peuvent vous fournir une meilleure sécurité pour votre villa car ce droit apporte plus de garantie sur la structure physique elle-même.

Une autre option proposée par quelques promoteurs de villa pour protéger les droits de leurs acheteurs sur la propriété, est l'utilisation d'une société offshore. Cela fonctionne généralement dans les villes comme New York ou Chicago. Le plus souvent, lors de la mise en place de la société offshore, l'acheteur recevra aussi les actions de cette société ce qui lui garantira une protection supplémentaire en plus de son bail. Des renouvellements de bail seront possibles car l'acheteur contrôlera lui-même l'ensemble de la propriété. Ceci est naturellement soumis aux règles et aux règlements du promoteur, ou plus communément connu aux EU sous le nom d' « Accords, Conditions et Restrictions » (CCR). Il est recommandé de passer soigneusement en revue tout ceci ou de faire appel à un avocat pour vous assurer de faire le bon choix.

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