Pré-Construction

Premièrement, l'acquisition d'un bien immobilier de pré-construction consiste en l'achat d'une propriété au stade du processus de construction. Les promoteurs vendent ces propriétés futures aux clients pour financer le développement lui-même. Les clients, d'autre part, misent sur l'appréciation de la propriété une fois que la terre a été subdivisée et que toutes les infrastructures et les agréments ont été mis en place. Il y a certainement des avantages pour l'achat d'une propriété de pré-construction comme un prix relativement réduit, le choix de choisir une parcelle plus attirante dans le projet ou d'autres motivations supplémentaires offertes par le promoteur aux premiers acheteurs.

Lors de l'acquisition de propriété, les diligences appropriées sur le développement de pré-construction sont très importantes. Mis à part les contrôles du titre de propriété, vous pourriez aussi vérifier l'histoire du promoteur, sa position financière ou n'importe quel projet précédent qu'il a développé. Assurez-vous que le promoteur ait demandé des licences nécessaires exigées pour le développement ou si une étude d'impact sur l'environnement a été conduite sur le projet car ces licences vous confèrent un certain nombre de protection conformément à la loi thaïe. Vous pouvez aussi conduire votre propre enquête sur la valeur et les coûts de la propriété ou nommer un expert indépendant pour évaluer la propriété ou en comparaison avec les chiffres donnés par le promoteur.

Contrats en Thaïlande

Il est intéressant de noter ici que l'approche thaïe des contrats est en générale liée à l'appartenance culturelle des parties. A la différence des autres pays qui mettent l'accent sur l'écrit, la Thaïlande privilégie les relations entre les personnes. Cependant, à force de traiter avec la clientèle internationale, la Thaïlande a changé son approche pour privilégier un type plus complet de document. Le contrat type " Avocat de Boston" ne fonctionne pas toujours et il est commun que l'on vous fournisse 2 à 3 pages de contrat relatives à toutes les matières en question. En effet, il est de tradition que les contrats soient perçus comme un écrit de principe servant de base à la relation.

Cependant, un contrat se caractérise souvent comme une liste complète de tous les droits et les obligations destinée à parer toutes les éventualités. Il peut être bon de garder ceci à l'esprit lorsque vous conclurez des contrats en Thaïlande, alors même que votre relation contractuelle est au beau fixe.

Que faut-il trouver dans un contrat de pré-construction?

Il y a quelques éléments fondamentaux qui devraient être inclus dans chaque contrat de pré-construction, à savoir:

1. Délais

   Un accord devrait prévoir des clauses qui stipulent clairement la date de départ de construction de l'immeuble aussi bien que sa date d'achèvement. Vérifiez également les clauses d'extension qui donnent au promoteur quelques mois supplémentaires pour achever la construction, et ce, sans encourir une quelconque pénalité.

2. Prix

   L'accord exposera clairement le prix, les termes ainsi que la méthode de paiement. Idéalement, dans un accord de construction, il devrait être inscrit un calendrier. Le prix sera calculé par unité de mètre carré. Enfin, méfiez-vous des suppléments de prix que vous n'avez pas discutés avec le promoteur.

3. Pénalités de paiement

   Vérifiez que les pénalités pour défaut de paiement ne soient pas trop onéreuses pour vous. Les termes prévoyant l'annulation immédiate du contrat et la conservation de l'argent que vous avez déjà payé ne sont pas rares, mais vous devriez pouvoir bénéficier d'une période pour remédier à ce défaut.

4. Le défaut de promoteur

   Assurez que vous ayez un recours pour un remboursement total au cas où le promoteur n'achève pas la construction en raison de son insolvabilité ou pour une autre raison.

5. Achèvement tardif

   Vous pourrez demander des pénalités si l'achèvement est tardif. Ceci est normalement déduit du paiement final dû pour l'achèvement. Le montant de pénalité varie énormément en Thaïlande bien que pour des condominiums il y ait une pénalité minimale quotidienne de 0.01 % du prix unitaire total. Pour des maisons et des villas, les pénalités ont tendance à varier entre 3,000 THB à 5,000 THB par jour.

6. Normes techniques

   Le contrat devrait dresser une liste complète de tous les matériaux étant utilisés dans la construction incluant la qualité, la quantité et le modèle. Méfiez-vous des clauses de substitution qui donnent au promoteur la latitude pour remplacer certains matériaux par "de la qualité semblable ou meilleure". Assurez qu'une telle clause soit rédigée de manière à ce que vous puissiez vous prononcer sur la décision finale.

7. Plan d'édifice

   Assurez-vous qu'un édifice soit attaché aux documents principaux. Méfiez-vous à nouveau des clauses dans l'accord qui permettent au promoteur "de modifier" le plan d'architecture. Soyez conscients de tels écarts qui peuvent être stipulés dans votre accord.

8. Considérants

   Assurez-vous que dans les considérants ou dans le début de l'accord, il soit précisé que le promoteur est bien le propriétaire légitime de la terre en question. A défaut, vous devriez régler ce problème en y ajoutant un addendum car si le promoteur ne détient pas de titre, l'accord pourra alors être annulé par l'acheteur avec un remboursement total du prix.

9. Attribution

   Beaucoup de choses peuvent arriver dans l'avenir, il donc est utile de prévoir une clause de sortie en cas de changement de plans. Une clause d'attribution vous permet de transférer les obligations de l'accord à un tiers. Renseignez-vous sur les honoraires d'administration du promoteur pour cette action.

10. Modes alternatifs de résolution d'un conflit

    Peu importe la qualité de votre relation avec le promoteur, un conflit peut toujours surgir. L'accord devrait alors prévoir une clause d'arbitrage pour arranger n'importe quel conflit. L'arbitrage est généralement moins coûteux et formel que la procédure judiciaire.

Le séquestre en Thaïlande

Le concept de dépôt fiduciaire avant que vous ne receviez le titre de votre propriété est une opération familière dans les juridictions de droit coutumier. En fait, dans certains Etats aux EU comme la Californie, pour transférer une propriété, il est nécessaire de 'fermer le dépôt fiduciaire'. Dans la terminologie immobilière, un dépôt fiduciaire peut être défini comme une tenue de documents ou de fonds liés à la vente et au transfert d'une propriété. Un dépôt fiduciaire est conçu pour la défense du consommateur en conservant ses droits si quelque chose devait mal tourner avant le transfert de propriété. Ce système offre une protection égale à toutes les parties impliquées incluant le vendeur, le promoteur et l'agent.